土地市场博弈隐现供应转机

　　12月7日。北京CBD核心区。某著名国有企业前期部一位主管站在办公室窗前俯视良久。突然，回过头来对身后的记者说，他看到的“除了车水马龙，还有日益水深火热的土地市场‘斗争’。”

　　经历了2006年“地荒论”之后，2007年国土部门忽然发现很多开发企业通过囤地与国土部门的调控进行博弈。同时，国土部门还面临执行中央保障房用地供应的压力。

　　12月5日，中央经济工作会议闭幕，防止经济过热和通货膨胀成为2008年经济工作的重点，土地调控仍被寄予厚望。

　　巧合的是1995年，时任国务院副总理的朱镕基，也在中南海为防止通货膨胀和抑制房地产泡沫而殚精竭虑。12年一个轮回，丁亥年中国土地市场是否又回到了乙亥年的情形？

　　调控

　　对于2007年土地市场调控来说，深化调控是一条主线。

　　12月4日，国土资源部土地利用司地价处副处长刘彦介绍，为促进土地和房地产市场稳定健康发展，2007年以来，国土资源部主要在三个方面深化细化土地供应调控措施：一是要求各地加大土地供应结构调整力度，重点保障廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地；二是继续完善招拍挂制度，加强土地供应管理。颁布了国土资源部39号文件，防止开发企业囤地；三是加强批后监管，防范闲置土地。

　　同一天，国土资源部等部委发布了《土地储备管理办法》，将土地储备制度的功能定位紧扣“调控”二字，明确市、县人民政府国土资源管理部门进行前期开发、储存以备供应土地，实现调控土地市场目标。

　　面对日益上升的通货膨胀压力，12月4日，中国社科院《2008中国经济形势分析与预测》报告指出，2008年我国仍将面临着通货膨胀的压力，2008年应继续对信贷和土地供应规模进行控制。

　　博弈

　　调控也是博弈。2007年出现众多房地产开发企业囤地情形。

　　12月4日，北京师范大学金融研究中心公布《中国房地产土地囤积及资金沉淀评估报告》。报告称：到2007年底，开发商通过规范渠道的囤地规模约为8亿平方米，规范和非规范囤地约为10亿平方米。

　　该课题负责人钟伟表示：“开发商目前的囤地规模约可支持静态开发4年或动态开发3年，也就是囤积了一个完整开发周期的土地。”

　　每一个“地王”都拉动了周围房价迅速攀升。如杭州“地王”产生后，周边在售楼盘第二天就将房价每平方米抬高300元至2000元不等。

　　对“地王”频出的影响，中国农业大学朱道林教授表示，在目前城市保障性住房尚未全面铺开的情况下，“天价地”易引发公众对于房价增长过快的恐慌心理，影响社会稳定。

　　北京师范大学教授邬翊光教授则指出“地王”的本质：“有些开发商高价拿地，并不是单纯为了建造房子出售，而是为了在股市上翻云覆雨，把拿到的土地当作一种金融手段，大搞资本运作。”

　　如何防范国有土地出让市场中的非理性投机和投资行为？中国土地勘测规划院副院长周建春建议，适当缩小土地出让面积，加快土地开发时间；尽快建立全国土地统一登记体系，对土地开发规模过大的开发商，采用累进制的税费征收办法，从经济上抑制其囤地的冲动；优化中小企业投资环境，使一些资本除了楼市和股市，还有别的投资获利渠道。

　　税收

　　2007年对开发企业影响最大的两个税收手段就是土地增值税的清算和新增建设用地使用费标准的提高，这直接导致了开发企业成本的提高。

　　1月16日，国家税务总局下发通知，将土地增值税“预征”改为“清算”，掀起一场土地税收风暴。

　　“如果完全按照规定的累进税率计算，对原先有大量土地储备公司的利润水平有较大的负面影响。由于这些公司此前拿地普遍价格低廉，这使得公司未来将会为此付出高昂税费。”全国工商联房地产商会会长聂梅生表示。

　　2007年1月1日起，城镇土地使用税税额标准在1998年颁布的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》规定的基础上平均提高2倍。同时，新批准新增建设用地的土地有偿使用费征收标准在原有的基础上提高1倍的政策也正式实施。

　　财政部财政科学研究所税收研究室主任孙钢认为，调整相关税收政策对楼市宏观调控有着重要的现实意义，“中国的房地产调控中，税收政策还会得到进一步的发挥。”

　　万通集团董事局主席冯仑表示：“这个政策促进了房地产企业更注重于产品质量和管理机制的创新。它要求企业尽快调整产品结构，治理好企业管理机制。另外它对于缓解土地供需矛盾也是有利的。”

　　和广大消费者直接相关的是物业税。10月中旬，国家税务总局宣布，按照统一部署，物业税将在10个省市进行空转试点。

　　中国人民银行行长助理易纲曾表示，物业税的征收将按照“中央作决策，立法在省一级，征收和规范在县市”的原则。因此，具体的税率将由各个地方来定，全国不会实行统一税率。

　　回归

　　保障房用地供应是政治任务。

　　从国务院24号文件出台以后，“90平方米以下住房保证占70%以上”已经成为国土部门的共识。

　　2006年年底，国土资源部明确提出“适当压缩工业用地，增加民生用地”的调控政策。2007年9月30日，国土资源部下发《关于认真贯彻〈国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见〉进一步加强土地供应调控的通知》，要求用于低收入家庭的建设用地其年度供应总量不得低于住宅供应总量的70%，并在编报土地利用年度计划中做出说明。

　　广州今年的中小户型、中低价位普通商品住房用地156万平方米，保障性住房用地比例占到了57.3%；北京的双限地供应已经完成了186万平方米，占到了全年土地供应的四成；南京市下半年追地21幅约273万平方米经适房用地用于今明两年的经适房建设。

　　据了解，2007年1月～5月，全国住宅用地的土地供应量比去年同比增长35.5%，普通商品房的土地供应总量比去年同比增加76.3%，经济适用房的土地供应总量比去年同比增加166%。

　　“当然，土地从供应到转化为住宅上市还有一个时间过程，相信这些措施实施之后，房地产价格会平稳下来。”国土资源部部长徐绍史说。

(编辑：Arnold)